业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式
2014-12-31 14:39:17 点击：1
一、业主大会的召集
(1)第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，选举产生管委会。
①由区住宅管理部门牵头，与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会)，筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加。
②筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单，并做好大会议程、资料准备等工作。
③筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程度及管委会候选人名单等在住宅区内公告。
④筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届管委员委员，完成大会各项议程。
⑤第一届管委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利。
⑥住宅区所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。
⑦各业主明白如不出席业主大会并参加投票表决，将由自己承担由此而产生的一切后果。
二、管委会成立以后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。
①经持有10%以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。
②管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。
③业主大会由管委会主任主持，如果管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。
2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行；如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。
3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上提出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。
4.大会投票实行住宅房屋一户一票；100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票，100平方米以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。
5.在业主大会上，业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，则须盖法人公章。
6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他管理权利。
三、业主的权利、义务
1.业主的权利
(1)依法享有对自己所拥有物业的各项权利。
(2)依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)、住宅区公用设施和公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)的权利。
(3)有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。
(4)有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。
(5)有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
(6)有权根据住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、走廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施及公共场所(地)的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出。
(7)有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。
(8)有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。
(9)有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询，并在3日内得到答复。
(10)有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。
(11)有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。
(12)有权会同其他业主就某一议题要求管委会召集业主大会。
(13)有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见和建议。
(14)有权要求毗连部位的其他维修责任人承担养护，并按规定分摊维修费用。
2.业主的义务
(1)在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定。
(2)在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：
①未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途。
②不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。
③不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。
④不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
⑤不得侵害他人的正当权益。
(3)业主如需对其住宅进行装修，必须遵守《住宅装修管理规定》，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司的管理和监督。
(4)房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至第一个阀门部分由用户负责维修养护。
(5)凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担。
(6)业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
业主不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设施。
(7)在住宅区内不得有下列行为：
①践踏、占用绿化地。
②占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能。
③乱抛垃圾、杂物。
④影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。
⑤损坏、涂画园林艺术雕塑。
⑥聚众喧闹。
⑦随意停放车辆和鸣喇叭。
⑧发出超过规定标准的噪音。
⑨排放有毒、有害物质。
⑩经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及用住宅开舞厅、招待会等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业。
妨碍他人合法使用公用设施及公共场所(地)。
法律、法规及地方政府的规定禁止的其他行为。
(8)对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证(牌)或有关证明后，在合理时间内(上午11∶45～12∶45，下午6∶00～7∶30)进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻扰。
(9)按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。
(10)业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业管理公司据此而进行的管理和处罚：
①住宅区物业管理条例及其实施细则。
②公共卫生管理条例。
③园林绿化管理条例。
④环境噪声管理暂行规定。
⑤房屋租赁管理条例。
⑥消防管理暂行规定。
⑦关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。
⑧关于禁止在市区内销售、燃放烟花爆竹的通告。
⑨住宅装修管理规定。
⑩其他有关住宅区物业管理的法律、法规及政策规定。
(11)业主并承诺在自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时，应告知对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。
四、业主应付的费用
1.业主应每月到物业管理公司缴交管理服务费。
管理服务费的标准是，开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准。管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等公共设施和公共场所(地)的管理、维修、养护。
2.业主应按月到物业管理公司缴交住宅维修基金。
住宅维修基金的标准是：元／平方米。
由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。
3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴交装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予返还。
4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。
5.业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时，应按规定交纳费用。
五、违约责任
1.违反业主义务中第(2)、(6)、(7)款规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水、停电、停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。
2.业主进行室内装修，如违反《住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。
3.业主如延期缴交应交的管理服务费、住宅维修基金以及有关赔偿款等费用的，处以每日3‰的滞纳金，无正当理由超过3个月不交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
4.业主无理由拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。
六、其他事项
1.本业主公约由前期物业管理单位如实填充第一条“本住宅区情况”后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。
2.本业主公约经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效，已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
3.业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无需经业主重新签订。
修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤销。
4.本业主公约一式两份，业主和物业管理公司各执一份。
业主(签章)：物业管理公司（签章）：
代表：代表：
签约时间：
联系地址：
联系电话：
名下物业：住宅栋房
商业用房：栋房(店、铺)
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(1)第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，选举产生管委会。
①由区住宅管理部门牵头，与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会)，筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加。
②筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单，并做好大会议程、资料准备等工作。
③筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程度及管委会候选人名单等在住宅区内公告。
④筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届管委员委员，完成大会各项议程。
⑤第一届管委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利。
⑥住宅区所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。
⑦各业主明白如不出席业主大会并参加投票表决，将由自己承担由此而产生的一切后果。
二、管委会成立以后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。
①经持有10%以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。
②管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。
③业主大会由管委会主任主持，如果管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。
2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行；如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。
3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上提出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。
4.大会投票实行住宅房屋一户一票；100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票，100平方米以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。
5.在业主大会上，业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，则须盖法人公章。
6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他管理权利。
三、业主的权利、义务
1.业主的权利
(1)依法享有对自己所拥有物业的各项权利。
(2)依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)、住宅区公用设施和公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)的权利。
(3)有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。
(4)有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。
(5)有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
(6)有权根据住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、走廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施及公共场所(地)的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出。
(7)有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。
(8)有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。
(9)有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询，并在3日内得到答复。
(10)有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。
(11)有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。
(12)有权会同其他业主就某一议题要求管委会召集业主大会。
(13)有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见和建议。
(14)有权要求毗连部位的其他维修责任人承担养护，并按规定分摊维修费用。
2.业主的义务
(1)在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定。
(2)在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：
①未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途。
②不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。
③不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。
④不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
⑤不得侵害他人的正当权益。
(3)业主如需对其住宅进行装修，必须遵守《住宅装修管理规定》，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司的管理和监督。
(4)房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至第一个阀门部分由用户负责维修养护。
(5)凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担。
(6)业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
业主不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设施。
(7)在住宅区内不得有下列行为：
①践踏、占用绿化地。
②占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能。
③乱抛垃圾、杂物。
④影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。
⑤损坏、涂画园林艺术雕塑。
⑥聚众喧闹。
⑦随意停放车辆和鸣喇叭。
⑧发出超过规定标准的噪音。
⑨排放有毒、有害物质。
⑩经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及用住宅开舞厅、招待会等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业。
妨碍他人合法使用公用设施及公共场所(地)。
法律、法规及地方政府的规定禁止的其他行为。
(8)对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证(牌)或有关证明后，在合理时间内(上午11∶45～12∶45，下午6∶00～7∶30)进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻扰。
(9)按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。
(10)业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业管理公司据此而进行的管理和处罚：
①住宅区物业管理条例及其实施细则。
②公共卫生管理条例。
③园林绿化管理条例。
④环境噪声管理暂行规定。
⑤房屋租赁管理条例。
⑥消防管理暂行规定。
⑦关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。
⑧关于禁止在市区内销售、燃放烟花爆竹的通告。
⑨住宅装修管理规定。
⑩其他有关住宅区物业管理的法律、法规及政策规定。
(11)业主并承诺在自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时，应告知对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。
四、业主应付的费用
1.业主应每月到物业管理公司缴交管理服务费。
管理服务费的标准是，开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准。管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等公共设施和公共场所(地)的管理、维修、养护。
2.业主应按月到物业管理公司缴交住宅维修基金。
住宅维修基金的标准是：元／平方米。
由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。
3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴交装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予返还。
4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。
5.业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时，应按规定交纳费用。
五、违约责任
1.违反业主义务中第(2)、(6)、(7)款规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水、停电、停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。
2.业主进行室内装修，如违反《住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。
3.业主如延期缴交应交的管理服务费、住宅维修基金以及有关赔偿款等费用的，处以每日3‰的滞纳金，无正当理由超过3个月不交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
4.业主无理由拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。
六、其他事项
1.本业主公约由前期物业管理单位如实填充第一条“本住宅区情况”后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。
2.本业主公约经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效，已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
3.业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无需经业主重新签订。
修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤销。
4.本业主公约一式两份，业主和物业管理公司各执一份。
业主(签章)：物业管理公司（签章）：
代表：代表：
签约时间：
联系地址：
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名下物业：住宅栋房
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