业主因为物业公司服务不到位等原因拒绝缴纳物业费，物业公司为讨债便将业主告上法庭。近年来，业主与物业公司之间因物业费纠纷矛盾升级而打官司的越来越多。呼和浩特市赛罕区法院今年7月份成立了速裁法庭，2个月时间就受理了298件物业官司，占总受理案件的76.3%。然而，法院的判决结果都是业主败诉。对此，有相当一部分业主表示出疑惑与不满。为啥和物业打官司，业主多败诉?如果物业公司服务不到位，业主应如何讨个公道呢?来听听法官和律师怎么说。

家住呼和浩特市赛罕区金桥开发区景观花园的郭志军，不久前被小区的前物业公司锦钰物业告上了法庭。同时并案开庭的还有同小区的其他20多户居民。在法庭上，郭先生及其他居民都做了口头答辩，介绍了物业公司多项服务不到位的情况。然而，法院的判决是业主们败诉，需要支付物业费。

与郭志军一样，这个小区相继有几百户居民被已“请”出小区的这家物业公司告上了法庭，之后大家相互联系一了解，都被判了败诉。

“物业服务差是所有小区居民的共识，难道物业公司不服务或服务不到位我们都要无条件交费吗?我们觉得这很不公平!”收到判决通知的郭志军等小区居民既不解又气愤，居民们觉得这物业费交的冤枉。

对此，内蒙古东日律师事务所律师李玉青说，依据物业管理协议，业主如果觉得物业的某项服务很差，可以采取拍照、拍视频、请公证处进行公证、或寻找证人等来为自己维权，进而起诉物业公司，要求对方承担违约责任。然而即便是搜集到证据，想依此减免物业费，还需要在物业服务协议中有相关的条款，才能成为法官判决的依据，如果协议中违约条款写明是限期整改，那么还是要缴纳物业费。也就是说，物业的工作做得不好，不能构成拒绝缴纳物业费的理由。

“大多数物业合同对物业的服务内容没有细化，更没有违约后如何赔偿业主的条款。例如，每周至少要打扫几次楼道、路灯以及楼灯的维护、小区内车辆如何看护，如出现损坏如何赔偿、违约扣除多少物业费等。因为双方在合同中没有详细的物业服务执行条款和补偿条款，有些物业公司便从中钻空子，服务也是得过且过。”李玉青告诉记者，“很多新小区的业主与物业的矛盾基本就是合同条款不详细造成的。”

李玉青律师说，要改变这种状况，一是尽快成立业主委员会，在物业公司的合同期满后，重新签订合同，二是换新的物业公司签订新的合同。

“在物业管理纠纷中，无论是当被告还是做原告，业主举证的比例极低，举证证据的证明力也不强。”呼和浩特市赛罕区法院速裁法庭庭长张文奇介绍，业主在取证上存在困难，如保洁服务不到位，绿地维护不到位，这些服务如何才算到位很难界定，即便业主拍照留下证据，也只能证明某一时间服务有瑕疵，不能证明整个服务都不到位。因为证据不足，法官最后基本上都支持了物业公司的诉求。

“依据《物权法》《合同法》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。业主提出物业公司在服务中可能存在瑕疵，但是作为业主理应履行交纳物业费用的义务。其他纠纷应该在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，并依据相关的法律法规处理，而不能成为拒交物业费的依据和理由。”张文奇说，下述6种原因不交物业费法律不支持：没入住就不交物业费，未签物业合同不交物业费，对物业服务不满意不交物业费，对小区环境不满意不交物业费，对物业公司捆绑式服务不满意不交物业费，对物业公司利用公用面积经营不满意不交物业费。

7月7日，呼和浩特市赛罕区法院成立了速裁法庭。2个月时间就受理了298件物业纠纷的官司。“从立案登记制开始，物业官司就呈现井喷式增长。目前还没业主胜诉的。”张文奇向记者介绍。

“物业与业主的很多矛盾并不单单是双方的问题，还有很多是开发商遗留的。开发商在相关配套设施不完善，小区规划未完成的情况下，将小区交给物业公司管理，物业公司则仅仅承担自身范围内的工作，业主找不到解决的人就将账算到了物业头上，这就导致矛盾一点点累积。”9月22日，呼和浩特市赛罕区物业管理办公室主任武建华接受记者采访时说。

据他介绍，赛罕区有100多家物业公司，大多数新建小区都没有成立业主委员会，这些物业公司都是与开发商签订物业合同，开发商的很多遗留问题，如天然气不通、有线电视不通等都转嫁给了物业公司，这些也成了业主经常质问物业的问题。

“很多业主认为物业服务合同是开发商与物业公司签订的，业主不认可。根据《物业管理条例》，允许开发商与物业签订前期的物业管理合同，该合同对所有入住的业主都具有法律效力，尽管你不知道、你没经过谈判、你也不赞同这个合同，但是如果物业公司仍在服务，那么这个合同自然就对你发生法律效力。”李玉青解释说。

“当前物业纠纷的官司井喷式增长，物业公司又将法院当成了讨要工具，法院正在准备给前来诉讼的物业公司建立档案，如果物业公司总来打官司要物业费，这就说明公司和业主的矛盾很大，我们将先向物业公司发出司法建议，建议完善物业服务，如果还没效果就将向其主管部门发出司法建议，建议对该物业公司不予年检、不予升级，从而倒逼物业公司提高服务质量，减少与业主之间的矛盾。”张文奇介绍说。(记者王远征 )

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