近几年，业主欠缴物业服务费问题越发严重，直接损害了缴费业主的合法权益，导致物业服务企业经营状况堪忧，业主和物业服务企业之间物业服务费纠纷案件激增，日益成为困扰物业管理行业持续健康发展的突出问题。

　　一、物业服务费欠缴情况

　　1、物业服务费欠缴率高

　　据2013年《北京市物业服务企业经营状况调研报告》对2740个物业项目的统计数据显示，物业服务费平均欠缴率达到21.51%，有57万户业主欠缴物业服务费，欠缴总额达20.53亿元，户均3233元，直接导致84.6%的物业服务企业处于亏损状态，亏损最多的企业达到498万元。一些物业服务企业不堪重负，加之业主的不理解，只好退出亏损的项目，给居民的正常生活造成了影响。

　　2.物业服务费纠纷案件增幅快

　　据上海浦东法院发布的数据显示，2009年至2013年，物业服务纠纷案件呈井喷趋势，浦东法院年平均收案增幅约30%。2013年，上海浦东法院共计收案13670件，98%以上是物业服务公司起诉追讨拖欠物业服务费的案件。物业服务费诉讼案件因案值小、数量多，有的法院积压案件数以千计，个别法院甚至长达几年时间对追讨物业费案件不予受理。而一些法院在处理该类案件时，采用“物业费打折”方式折中处理案件纠纷，甚至出现以法院判决替代合同约定的物业费标准的极端判例。这样一来对全额按时缴纳物业服务费的业主不公平，另一方面也变相鼓励了拖欠物业服务费的行为。

　　3. 物业服务费欠缴行为侵害多方面的权益

　　物业服务企业和业主之间是平等合同主体，是服务与被服务的契约关系。物业服务费是物业企业按物业服务合同约定，提供相应服务内容而向业主收取的费用，是物业服务企业正常运营提供服务的重要经济支撑。部分业主因主客观原因拖欠物业服务费的行为会造成多方面的问题：一是侵害了其他已缴费业主的权益;二是影响到作为劳动密集型行业的物业服务企业给保洁、绿化、秩序维护等员工工资的发放，进而影响了他们的正常生活。三是公共设施设备得不到系统的维护和保养，减少了使用寿命，降低了物业资产的价值;四是在刚性成本不断上涨的情况下，造成企业经营困难、亏损严重，只得退出在管项目，给社会带来不稳定因素。

　　二、缴纳物业服务费是法律规定的业主义务

　　《物业管理条例》中规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”;《物权法》第八十三条规定，“业主大会和业主委员会，对于拒付物业服务费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。

　　三、相关政策建议

　　1.引导业主树立正确的物业消费观念

　　建议政府相关部门、新闻媒体通过多种形势，加强对物业管理行业相关政策法规的宣传，提高广大业主对物业管理价值的认识，引导业主树立正确的物业管理消费观念，倡导契约精神，自觉履行合同约定和管理规约，依法维护自身权益。

　　2.建议将物业服务费纳入征信体系

　　由于物业服务的公共性和非排他性，物业服务企业无法因为部分业主不交物业服务费而阻止其得到服务，侵害了交费业主的权益。将物业服务费缴纳情况纳入个人征信范围是对守约业主的褒扬，更是对失信业主的鞭策，使遵法守法成为全体业主的自觉行为。

　　3. 建议将物业服务费纠纷纳入速裁机制

　　建议对物业服务费纠纷案件中确属争议事实清楚，权利义务明确，争议数额较小，法律关系简单的案件实行速裁机制，加大《民事诉讼法》中简易程序和一审终审的适用力度，简化审判程序，提升审判质效。另一方面，进一步开辟运用仲裁、调解等快速专业的方式解决物业纠纷的渠道，切实提高纠纷解决效率。

　　4. 依法处理欠缴物业服务费行为

　　根据《合同法》第107条和第112条的规定，欠费业主应当依法缴纳违约金，并承担诉讼费用。违约金数额，按照物业服务合同有约定，或者根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》执行。人民法院在审理该类纠纷案件时，不应采取物业服务费打折、减免的方式进行调解，这将严重损害缴费业主的权益，变相助推拖欠物业服务费的行为。(来源：中国物业管理协会)

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